Записки "черного маклера": как выдать хрущевку за сталинку, или где продавцы квартир обычно говорят неправду.

Плох тот продавец, кто не хвалит свой товар. Это касается и недвижимости. Но часто при просмотре квартиры выясняется, что не все из рассказанного по телефону соответствует истине.

По моим наблюдениям, существует целый ряд самых популярных умолчаний, недомолвок и привираний. Вот некоторые из них.

Чаще всего врут про инженерное состояние дома и параметры БТИ. Сбавляют год постройки, выдают деревянные и смешанные перекрытия за железобетонные, завышают высоту потолков и площадь кухни. Между тем уличить "дезинформатора" в неточности довольно просто.

В случае со временем постройки дома достаточно минимальных познаний в истории архитектуры. Самые популярные сталинские дома начали строить в 1930-е и продолжали до 1955 года - именно тогда вышло правительственное постановление "О борьбе с архитектурными излишествами". Где-то до конца пятидесятых еще достраивали по старым проектам то, что не успели достроить, после чего с фасадов исчезли все фризы, колонны, пилястры, наличники и стали ниже потолки. В это же время появляется и так называемое серийное строительство. Возраст "серийного" дома узнать несложно - хотя бы поинтересоваться на сайте Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. Там есть специальная страничка, где можно задать свой вопрос.

В 60-е годы строили и восьмиэтажные каменные хрущевки, и так называемые косыгинские дома - такими зданиями застроен, например, район метро "Фрунзенская".

Эти дома часто пытаются выдать за сталинские. Внешне они похожи: построены из крупного желтого кирпича (фасадный кирпич), с такими же крышами "домиком", часто с проездными арками, но там уже нет этих самых "излишеств", небольшие окна (1,5х1,3 м) и потолки что-то около 2,75 (в сталинках они выше трех метров, чаще всего - 3,20).

Кстати, не во всех сталинских домах железобетонные перекрытия. Их можно "вычислить" по следующим признакам:

- посмотрите на окна: сразу над оконным проемом часто видны балки (вместо первого ряда кирпичей над окном);
- на потолке с ЖБП бывают видны швы между плитами - русты (если, конечно, они не заштукатурены вровень);
- часто в домах с ЖБП по стенам под самым потолком проходят выступы-ригели.

Напротив, в старых квартирах с деревянными перекрытиями на потолке может просматриваться сетка - так называемая дранка. Еще один признак деревянных и смешанных перекрытий - потолок переходит в стены как бы по дуге.

Помню, один мой знакомый риэлтер, продавая квартиру в старом доме, но с появившимися после капремонта ЖБП, дал следующий практический совет сомневающемуся покупателю: "Не веришь? Возьми швабру и постучи!"

Кстати, совет правильный - звук деревянных перекрытий совсем другой, как бы гулкий и полый. Как будто в потолке есть пустоты. Но не всегда ведь удобно выстукивать потолки в покупаемой квартире - могут и скорую вызвать.

Тем, кто хорошо ориентируется в недвижимости, достаточно одного взгляда на дом, чтобы понять, какая в квартирах высота потолков (зная размеры типовых оконных проемов, можно соотнести их с высотой простенка между ними; в конце концов, можно сосчитать ряды кирпичей между окнами и вычесть сантиметров 30 на перекрытия). Кстати, если окна расположены слишком близко друг к другу - в доме малогабаритные квартиры.

Да, еще совет по поводу потолков: чтобы не смущать хозяина рулеткой, высоту можно определить на глаз. Стандартный дверной проем равен по высоте 2 метрам.

Мысленно делим этот отрезок надвое и смотрим, "умещается" ли половина (метр) над дверью. Если у вас хороший глазомер, значение h можно определить очень точно.

Старые, довоенные дома - отдельная тема для размышлений. В центре, например, в переулках Арбата, часто попадаются жилые дома постройки конца XIX века. Это такие типичные двух-трехэтажные особнячки с 2--3 подъездами, толстенными стенами (видно по широким подоконникам) и отголосками византийского стиля: наличники-зубчики, окна часто в виде полуциркульных или лучковых (с небольшой дугой) арок. Вообще, решаясь на покупку квартиры в таком доме, стоит "сходить на поклон" в районную управу и осведомиться о его дальнейшей судьбе. Вот случай из практики: продавалась квартира в старом трехэтажном доме на Китай-городе. "Дом - памятник архитектуры, вас никто не снесет", - уверяли риэлтеры со стороны продавцов. Прошел год. Иду как-то мимо, смотрю: дом стоит расселенный. Никак скоро ломать будут. А жильцы, небось, уже обмывают свои квартирки в блочном доме окнами на Третье кольцо - тоже центр считается!


Немного полезной истории архитектуры: дома постройки начала ХХ века можно узнать по элементам в стиле модерн ("текучие" формы", декоративные растительные мотивы).


В Москве модерн вошел в моду с 1903 года, после постройки гостиницы "Метрополь", и был ведущим направлением вплоть до революции.

Для раннего модерна (1903--1905) характерны асимметричные в плане постройки и криволинейные оконные проемы в виде эллипсов, овалов и т. д. В позднем модерне (конец 1905--1916) таких "диковинных" окон уже нет. Здания этого периода "проще", т. е. более рационально спроектированы и отличаются повторяемыми одинаковыми элементами.

После революции, с начала 20-х годов и до начала 30-х, - период архитектуры конструктивизма. Прямолинейные лаконичные формы, отсутствие декоративных украшений, плоские крыши, очень большие окна - сплошная, как говорят мои знакомые архитекторы, "корбюзьевщина".


Кстати, дома этого периода тоже очень любят "путать" со сталинскими - ну вот мы и вернулись к исходной точке...


P. S. Когда-то я купила в "Стройиздате" очень полезный справочник "Москва. Архитектурный путеводитель", авторы И. Бусева-Давыдова и др. Там описаны все мало-мальски интересные, с архитектурной точки зрения, жилые дома в центре Москвы: год постройки, архитектор, история дома. Очень удобно: талдычит тебе какая-нибудь "подруга хозяйки" по телефону, что дом середины пятидесятых, посмотрели в книжечку - ага, на 20 лет старше... Повод если не для торга, то для размышления.