Купля-продажа недвижимости и вообще дело непростое, но особенно много подводных камней встречается на рынке вторичного жилья.

Здесь государство, в свое время эту самую куплю-продажу разрешившее, не предусмотрело никаких страховочных механизмов. А в случаях конфликтных ситуаций спешит переложить ответственность со своих органов и даже коммерческих структур на простых граждан.

Сегодня участие в сделке покупателя квартиры ограничивается, как правило, только оплатой - все остальное делают другие граждане: справки и разрешения выдают чиновники, медицинские освидетельствования проводят врачи, нотариус удостоверяет сделку, а заодно и вменяемость ее участников, регистрационная палата проверяет документы и регистрирует право собственности, а "курирует" весь этот процесс обычно риэлторская фирма.


Все они получают свой процент от стоимости квартиры, но никто не несет никакой ответственности - ни уголовной, ни материальной - если продавцы или их представители решат оспаривать сделку.

А основным ответчиком суд определяет честно оплатившего все и вся добросовестного приобретателя.

Одно из таких дел, за ходом которого следит "Газета.Ru", рассматривается сейчас Солнцевским межмуниципальным судом ЗАО Москвы. Вкратце история конфликта такова. Еще в 2000-м году семья Рябовых купила через агентство недвижимости "Коммерж" трехкомнатную квартиру в Солнцеве. Продавцы - регулярно выпивающие Вера Чернышова и ее дочь Людмила Татушина, а также двое младших детей Чернышовой - переехали в предварительно купленную через ту же фирму квартиру в городе Алексин Тульской области.

Разумеется, Рябовых смущали личности продавцов, но знающая свое дело фирма предоставила все необходимые справки.


Главные среди них - разрешение на продажу квартиры при условии покупки трехкомнатной квартиры в Алексине от отдела опеки и попечительства Управы района "Солнцево" и заключение из наркологического диспансера №5 и психоневрологического диспансера №24, где черным по белому было написано, что у продавцов "отсутствуют противопоказания для оформления купли-продажи".

Договор был удостоверен нотариусом Тамарой Шишкиной, подписавшейся под обязательной в таких случаях фразой: "личность сторон установлена, их дееспособность и полномочия законного представителя несовершеннолетних проверены". Не увидели никаких препятствий для регистрации права собственности Надежды Рябовой на вновь купленную квартиру и в Мосгоркомитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К несчастью, вскоре после переезда в Алексин "глава семейства" Вера Чернышова умерла от алкогольной печеночной недостаточности. Опекуном над несовершеннолетними братьями Чернышовыми назначили ее сестру Надежду Сухареву, которая, обратившись за поддержкой к уполномоченному по правам ребенка в Москве, подала в суд заявление о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и выселении из нее новых хозяев.


Приняв иск к рассмотрению, суд сразу наложил на квартиру арест. И перед Рябовыми, не успевшими еще расплатиться с многочисленными долгами, появилась вполне реальная перспектива оказаться на улице.

Настаивая на незаконности сделки, истцы мотивировали свою позицию тем, что семья состояла на учете как неблагополучная, мать и дочь вели аморальный образ жизни, пили и не понимали, что творят. Старшая дочь - Людмила Татушина, проходящая как соответчик, причиной переезда назвала нехватку денег, долги по квартплате, необходимость накормить и одеть детей. В материалах дела есть и такие ее показания: риэлторы просили ее скрывать, что она пьет, и вообще не говорить лишнего, давали деньги. Перед подписанием договора, она, несмотря на просьбы риэлторов, как обычно пила, на приеме у нотариуса испытывала раздражение и думала только о том, как бы снова выпить.

На сегодняшний день главный аргумент истцов - заключение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы Людмилы Татушиной, проведенной в центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. На основании материалов дела и сегодняшнего исследования группа экспертов пришла к выводу, что несколько лет назад Людмила не могла "понимать своих действий и руководить ими при оформлении договора купли-продажи".

Понятно, что далее надо признать, что "не понимали своих действий и не могли ими руководить" десятки людей, общавшиеся с алкоголиками на протяжении двух месяцев. А это, кроме риэлторов, представители государственных органов - опекунского совета и милиции, врачи - психиатр и нарколог, два нотариуса, регистраторы прав собственности.

Разбираться в этой ситуации, кто, кого из всех действующих лиц и чем "заинтересовал", хлопотно, и, пожалуй, небезопасно. Гораздо легче свалить всю вину на граждан, купивших злополучную квартиру.

Вячеслав Рябов, считающий себя добросовестным приобретателем, такие простые вещи понимать отказывается и задает глупые вопросы. Например:

"Почему государство не защищает мои права и заставляет меня оправдываться в том, в чем я не виноват, оставляя меня ответчиком в судебном процессе? Почему суд не определяет, кто действительно виноват, и не присуждает им возмещение убытков пострадавшей стороне? Почему государство не отвечает за решения своих чиновников?"

Действительно, при регистрации сделок государство проводит юридическую экспертизу их законности, взимает за это немалую пошлину, но впоследствии, при признании сделки недействительной, ответственности не несет.

Правда, последние заявления госчиновников внушают некоторую надежду на перемены в этом вопросе. На пресс-конференции 14 мая директор департамента строительства и ЖСК Минпромэнергетики Сергей Круглик рассказал о предложениях правительства по формированию рынка доступного жилья. Планируется компенсировать потери людям, лишившимся жилья в результате его продажи (деньги до 1 млн рублей будут выплачиваться государством по решению суда), а добросовестных приобретателей оставить в покое.

Хотя это когда еще будет, да и будет ли вообще? Поэтому, как советуют в таких случаях юристы, необходимо обезопасить себя "со всех сторон" - не стоит экономить время, собирая все необходимые документы. И не стоит, например, стесняться попросить у продавца справку из психдиспансера о том, что он нормальный.


Главное правило покупателя: всегда держать в уме возможность суда и помнить, что суд будет в первую очередь рассматривать именно вещественные доказательства.