Как приватизировать, купить или продать квартиру и не ошибиться

Все мы рано или поздно сталкиваемся с необходимостью изменить свои жилищные условия. Вырастают дети, потом женятся и выходят замуж. Возникает необходимость приобретения новой квартиры или замены старой на большую. Возможен и обратный вариант: вышедшие на пенсию владельцы не хотят или не могут содержать свое просторное жилище и мечтают переехать в другое - поскромнее и подешевле. Раньше, в советское время, большинство послушно становились в очередь и ждали, когда государство облагодетельствует - "даст" квартиру. Теперь каждый сам распоряжается своим жильем. Вот только сделать это грамотно совсем не просто. Мало того, что надо знать, с чего начать, какие документы собирать, в какие чиновничьи двери стучаться. Но стоит также учесть, что жилищный рынок весьма криминализирован и практически любая сделка на нем сопряжена с весомыми рисками.


Особенности приватизации

Сегодня вновь много разговоров о приватизации жилья. Связано это с принятием нового Жилищного кодекса. Когда закон вступит в силу (скорее всего, с начала 2005 года), вновь получаемое жилье перевести в собственность бесплатно уже не удастся. Правда, для "старых" нанимателей муниципальных квартир предполагается сделать исключение: возможность бесплатной приватизации будет сохранена для них не более чем на два года.

В результате резко вырос поток желающих использовать последнюю возможность и перевести-таки бесплатно когда-то полученную от государства квартиру в свою собственность. Но при этом далеко не все понимают, что приватизация имеет не только бесспорные плюсы, но и такие же вполне реальные минусы.

С одной стороны, приватизация - это возможность стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Причем правомочия граждан, приватизировавших свою жилплощадь, полностью соответствуют полномочиям собственника, который приобрел ее другим способом (купил, получил в дар или по наследству).

Но, с другой стороны, одновременно с правами хозяин квартиры приобретет и определенные обязанности. В частности, ему придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Сегодня эти платежи вполне сопоставимы по величине с суммами, включаемыми в квартплату в строке "оплата жилья", "плата за найм" и т.п. (В разных городах этот платеж может называться по-разному, не в этом суть.) Поэтому большой разницы в затратах на содержание одинаковых муниципальной и приватизированной квартир нет.

Но в ближайшем будущем правительство намерено ввести налогообложение недвижимости исходя из ее рыночной стоимости.

Если допустить, что ставка такого платежа будет равна, например, 0,1 процента (эксперты называют такой уровень наиболее вероятным), то величина налога за стандартную двухкомнатную квартиру в Москве (рыночная стоимость на сегодняшний день 80-90 тысяч долларов) может составить 80-90 долларов в год. Это те расходы, которые собственники будут нести дополнительно по сравнению с нанимателями муниципального жилья.

Следующий момент - разница в предоставлении альтернативного жилья, если, например, ваш дом подлежит сносу. При расселении семьи, арендующие квартиры, получают новую по действующим санитарным нормам (в Москве это 18 квадратных метров общей площади на человека). Владельцы собственного жилья переселяются на жилплощадь не меньше прежней. Поэтому ясно, что для большой семьи, теснящейся в маленькой квартирке, выгоднее оставить квартиру муниципальной - тогда при переезде они получат больший метраж. Если же квартира просторная, а семья маленькая, лучше ее приватизировать - при переселении никто не сможет "отнять" "лишние" метры.

Часто пожилые супруги хотят приватизировать квартиру, чтобы после их смерти ее могли унаследовать их дети. И в этом случае возможны нюансы. Если сын или дочь прописаны с родителями, они в любом случае сохранят право проживания в квартире, вне зависимости от того, будет она приватизирована или нет. Но вот если квартира будет оформлена в собственность, претендовать на свою долю после смерти владельца смогут и другие его наследники, к примеру, дети от первого брака. Причем даже если они ни дня не жили в этой квартире и, как говорится, "по жизни" не имеют к ней ни малейшего отношения. Чтобы избежать конфликтов и длительных судебных тяжб, в таких случаях лучше оговорить право наследования жилья в завещании.

Может случиться так, что гражданин, подавший заявление о приватизации со всеми необходимыми документами, умер до оформления договора на передачу жилого помещения ему в собственность или до регистрации этого договора. Пленум Верховного суда РФ дал по этому поводу разъяснения: в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что смерть владельца сама по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника. Но при одном условии: если наследодатель, выразив при жизни волеизъявление приватизировать свое жилье, не отозвал свое заявление.

Купи-продай по договору

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, который подписывают обе стороны. И продавцу, и покупателю важно знать: несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи квартиры, дома, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации. И сделка считается совершенной с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю также необходимо зарегистрировать.

Чтобы правильно оформить договор продажи, необходимо соблюдать "существенные условия".

А именно:

1. Определение объекта. В договоре продажи недвижимости указываются точные данные, по которым можно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, например, расположение недвижимости на участке либо в составе другого недвижимого имущества. Здесь же указываются действия продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате.

При отсутствии таких сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

2. Цена. Договор продажи недвижимости содержит цену этого имущества. Если этот пункт в письменном договоре отсутствует, договор считается не заключенным.

3. Существенным условием договора продажи дома, квартиры или другого жилого помещения, в котором проживают лица, по закону сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым помещением.

Как исполнить договор

Моментом исполнения договора считается передача недвижимости продавцом покупателю. При этом стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.

Покупатель, со своей стороны, на этот момент должен уже выплатить всю сумму за приобретаемое жилье, а продавец подтверждает получение денег распиской.

Адвокаты предупреждают: на практике стороны часто прибегают к упрощенному варианту, указывая в передаточном акте, что, например, "расчет произведен полностью". Однако если в дальнейшем возникнут разногласия, суд не принимает эту запись во внимание, и для покупателя может быть вынесено отрицательное решение.

Документом, находящимся у собственника, подтверждающим его право собственности на жилье (если это право зарегистрировано до 01.01.2000 г.), будет договор купли-продажи, нотариально заверенный и зарегистрированный в БТИ (ДМЖ, КМЖ).

Если право собственности зарегистрировано после 01.01.2000 г., такими документами будут являться договор купли-продажи, зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетельство о государственной регистрации права (зеленого цвета).При этом у каждого собственника на руках имеется свое свидетельство, то есть на одну квартиру может быть выдано несколько свидетельств.

Как оформляется приватизация?

К заявлению о приватизации необходимо приложить следующие документы:

1. Поэтажный план квартиры и справку о ее оценочной стоимости из БТИ.

2. Справку о том, что по предыдущему месту жительства в приватизации жилья гражданин не участвовал (для тех, кто прописан на приватизируемой жилплощади с 1992 года).

3. Выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и ордер на квартиру.

4. Справку о месте и времени прописки по предыдущему месту жительства (для прописанных на приватизируемой жилплощади с 1992 года).

Все эти документы представляются в муниципальный или государственный орган для принятия решения о приватизации и оформления договора передачи жилого помещения в собственность.

Срок такого оформления по закону - не более двух месяцев.

После получения договора о приватизации необходимо получить в БТИ технический паспорт на квартиру.

Вновь собранный пакет документов:

1. Технический паспорт.

2. Решение о приватизации жилого помещения.

3. Договор на передачу жилого помещения в собственность (4 экземпляра).

5. Квитанция об оплате регистрации.

Все эти документы сдаются в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационную палату) для регистрации и оформления свидетельства о государственной регистрации.